Optymalizacja kosztów budowy czyli value engineering to pojęcie brzmiące dla przeciętnego zjadacza chleba abstrakcyjnie i bardzo naukowo, ale pod tym terminem kryje się bardzo istotny element każdej realizacji, który często podświadomie wykonujemy, lecz równie często o nim zapominamy.

A to już niewybaczalne zaniedbanie, bo w przypadku dobrej optymalizacji kosztowej bardziej złożonej inwestycji budowlanej możemy zaoszczędzić nawet do kilkudziesięciu procent kosztów inwestycji.

W codziennym życiu wykonując przy różnych zakupach, bądź opłatach bilans zysków i strat, często dochodzimy do wniosków, że coś mogliśmy zrobić inaczej, aby zaoszczędzić wcale przy tym nie obniżając standardu życia. Podobnie jest też z każdą budową czy remontem. Taki bilans zysków i strat oraz wyciągnięte z niego wnioski skutkujące znalezieniem najlepszych dla nas rozwiązań jest właśnie tą naukowo brzmiącą optymalizacją. Budowa jest zazwyczaj sumą złożonych procesów, dlatego przy jej realizacji mamy duże pole do popisu, aby właściwie ją zoptymalizować i zaoszczędzić przy tym naprawdę sporą kwotę.

Proces optymalizacji inwestycji budowlanej można opisać w kilku krokach:

KROK 1 – ustalenie kryteriów optymalizacji.

Najpierw musimy określić kryteria, którymi będziemy chcieli sterować. Najczęściej będą to:

• koszty
• jakość rozwiązań
• czas realizacji
• wielkość i gabaryty
• późniejsze koszty eksploatacyjne

Ale może być też wiele innych, dowolnych, ale istotnych dla nas parametrów, jak chociażby kolorystyka, kształt, przyjazność ekologiczna, typ elementów wykończeniowych (albo zastosowana technologia), czas użytkowania obiektu albo stopień nasłonecznienia pomieszczeń. Wiele z tych parametrów wiąże się ze sobą tworząc jakby system naczyń połączonych.

KROK 2 – ustalenie rangi wybranych kryteriów

Drugą ważną kwestią jest ustalenie ważności poszczególnych kryteriów dla nas. Musimy ułożyć z nich listę, która jednoznacznie powie nam jakie są nasze priorytety. Ponieważ w zdecydowanej większości przypadków koszty są gdzieś na górze tej listy, dlatego na nich skoncentruję się w dalszej części artykułu.

KROK 3 – ustalenie początkowych warunków brzegowych

Do kolejnego kroku potrzebna jest już wiedza z zakresu optymalizowanej tematyki, czyli w naszym przypadku z dziedziny budownictwa. Niezbędne okazuje się również doświadczenie.

Punktem wyjścia do optymalizacji są istniejące już uwarunkowania inwestycji tworzące jakby tzw. warunki początkowe. Są to m.in.:

• globalna lokalizacja inwestycji (określenie warunków klimatycznych dla rejonu oraz uwarunkowań indywidualnych dla danej lokalizacji, jak np. położenie w strefie oddziaływań sejsmicznych bądź górniczych)
• działka budowlana i jej uwarunkowania lokalne (kształt, warunki gruntowe, dostępność mediów)
• projekt (koncepcyjny bądź budowlany)
• określone ramy czasowe realizacji inwestycji (wynikające zarówno z terminów formalnych, czasów technologicznych poszczególnych robót, jak i założeń budżetowych)

Wykorzystując wiedzę zarówno związaną z podstawami projektowania (konstrukcji, instalacji , fizyki budowli), przepisami prawnymi (przede wszystkim rozporządzenie: "Warunki  techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie", oraz normy np. dotycząca głębokości przemarzania gruntu), znajomość materiałów i technologii budowlanych oraz aktualnych cen rynkowych można rozpocząć proces optymalizacji kosztowej inwestycji budowlanej.

Na tym etapie przydaje się również doświadczenie z poprzednich realizacji, dzięki któremu wiemy, jakie elementy możemy w pierwszej kolejności „odchudzić” bez obniżania jakości obiektu i gdzie zazwyczaj są rezerwy.

KROK 4 – właściwy proces optymalizacji

Rozpoczynając właściwy proces optymalizacji kosztowej działamy na bazie wykonanego kosztorysu dla warunków początkowych inwestycji. Jeżeli kryterium głównym dla nas będzie czas realizacji bazą do weryfikacji interesującego nas wyniku będzie z kolei wykonany harmonogram przebiegu inwestycji. Takich elementów weryfikujących może być wiele, wszystko zależy, które z kryteriów jest dla nas priorytetem. Ważne jest tutaj to, aby wynik danego kryterium był jednoznaczny (ułatwia to sposób odczytywania wyników naszej optymalizacji) czyli dla optymalizacji kosztowej będzie to koszt całkowity budowy, a dla optymalizacji czasu realizacji  - termin jej zakończenia.

W ten sposób iteracyjnie zmieniając parametry początkowe (w określonych przez nas ramach granicznych oraz zachowując ograniczenia wynikające z przepisów, technologii budowlanych, właściwości materiałów czy też obliczeń projektowych) dochodzimy do najkorzystniejszego dla nas wyniku.

Przy optymalizacji kosztowej musimy pamiętać, że nie każdy parametr pozornie obniżający kwotę realizacji będzie obniżał koszt całkowity np. zmieniając materiał na tańszy, ale wydłużający poprzez zmianę technologii czas realizacji doprowadzamy do wzrostu kosztów pośrednich związanych z zapleczem, zużyciem mediów itp.,  co w konsekwencji może wiązać się uzyskaniem straty zamiast oszczędności.

Ze względu na złożoność procesu, jakim jest inwestycja budowlana, do przeprowadzania pełnej optymalizacji np. kosztowej niezbędne są wiedza i doświadczenie zarówno z dziedziny budownictwa jak i obliczeń optymalizacyjnych. Często przy bardziej złożonych inwestycjach optymalizacji dokonuje grupa wyspecjalizowanych inżynierów złożona z projektantów konstrukcji, architektów, projektantów instalacji sanitarnych i elektrycznych oraz inżynierów kontraktu znających doskonale aktualną sytuację rynkową oraz technologie organizacji robót budowlanych.  Takie optymalizacje kosztowe budowy mogą być przeprowadzane wielokrotnie na różnym etapie inwestycji.

Im większa inwestycja tym większe możliwości optymalizacyjne. Niestety polskie przepisy prawne są tak stworzone, że projektanci, którzy w bezpośredni sposób kształtują przyszłą inwestycję rzadko mają kontakt z realizacją a tym samym z kosztami i projektują nieekonomicznie. Wniosek jest prosty - każda inwestycja powinna być przynajmniej wstępnie zoptymalizowana.

Firma NEO-BUD zajmuje się optymalizacją kosztową inwestycji budowlanych.