Inwestor planujący budowę już na jej początku staje przed dylematem, w jaki sposób skutecznie ją zrealizować.
Jakie kolejne kroki realizacji przedsięwziąć, kiedy zacząć planować i kontraktować poszczególne prace, jak je rozdzielić, czy zaprojektowane rozwiązania to te optymalne?
To tylko niektóre problemy decyzyjne, które pojawiają się już na samym wstępie przed rozpoczęciem prac.
Opcje realizacji budowy
Tutaj pojawia się kilka opcji realizacji budowy:
- zatrudnienie generalnego wykonawcy
- realizacja budowy metodą gospodarczą
- wsparcie inżynierem kontraktu i pakietowanie grup robót
Czym jest generalne wykonawstwo?
Czym jest generalne wykonawstwo? To usługa polegająca na kompleksowej realizacji budowy od przygotowania terenu i zaplecza budowy po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie gotowego budynku wraz z infrastrukturą i przekazanie kluczy, a także opieka w okresie gwarancyjnym. To zarządzanie budową, kontraktowanie i koordynacja prac poszczególnych wyspecjalizowanych ekip budowlanych, wprowadzanie ich zgodnie z przygotowanym wcześniej harmonogramem, pilnowanie cash-flow, gwarantowanie odpowiedniej jakości prac oraz ich zgodności z projektem.
Generalny wykonawca odpowiada za zatrudnienie odpowiednio wyspecjalizowanej kadry, za bezpieczeństwo na budowie, właściwą logistykę materiałów, prawidłowe ich wbudowywanie, zgodność budowy z przepisami oraz całą procedurę odbiorową. Jego rola to też zapewnienie odpowiednich szkoleń kadr przyszłego użytkownika budynku, które będą go w przyszłości użytkować.
W przypadku samodzielnej realizacji budowy przez Inwestora, suma wszystkich powyższych obowiązków wraz z ryzykami leży jedynie na jego barkach.
Jaka wiedza i zasoby potrzebne są przy samodzielnej realizacji budowy
Najważniejszym organem czy też osobą na każdej budowie jest Inwestor. To on decyduje o kształcie inwestycji, przyszłych jej celach i wykorzystaniu użytkowym. Jednakże zazwyczaj jest to osoba bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia budowlanego.
Z samodzielnym prowadzeniem i organizacją budowy jest podobnie jak z wieloma innymi procesami, przy czym realizacja inwestycji budowlanej jest dodatkowo działaniem o bardzo wysokim skomplikowaniu, dużej zmienności i nieprzewidywalności, a co za tym idzie ogromem różnych decyzji do podejmowania w krótkim czasie.
Oczywiście mając bardzo dobrego kierownika budowy na wyłączność, a przypomnijmy kierownik budowy musi być zatrudniony przy prowadzeniu budowy obligatoryjnie, może on wiele z tych decyzji podjąć za inwestora. Jednakże czy zawsze jego interes będzie zbieżny z interesem zleceniodawcy? Czy będzie miał te same priorytety? Czy będzie miał odpowiednią motywację, aby jako priorytet mieć przed oczami interes ekonomiczny inwestora i chęć do poszukiwania alternatywnych rozwiązań do tych nieoptymalnych w projekcie? Takich pytań można by sobie zadać wiele.
Wymagane kwalifikacje przy samodzielnym prowadzeniu budowy
Przy samodzielnym prowadzeniu budowy przez inwestora musi on posiadać:
- wiedzę na temat przepisów budowlanych - i nie chodzi tu tylko o Prawo Budowlane, ale też o szereg innych ustaw i rozporządzeń, kodeksów, norm, a jest ich do opanowania mnóstwo
- biegłość w poruszaniu się w procedurach administracyjnych - to temat szerszy niż tylko znajomość przepisów, bo duże doświadczenie inżynierów z wcześniejszych realizacji pozwala im planować wiele działań związanych z odbiorami urzędowymi wcześniej i pozwala na maksymalne skrócenie czasu realizacji
- umiejętność czytania ze zrozumieniem projektów - dobrzy kierownicy są w stanie bardzo szybko analizować dostępną dokumentację, wizualizować ją sobie przestrzennie, odczytywać precyzyjne parametry i charakterystyki projektu z poszczególnych rysunków i opisów jak np. informację o ochronie pożarowej, które niekoniecznie muszą być ujednolicone między opisami i rysunkami.
W przypadku braku detali szczegółowych rozwiązań w dokumentacji (co jest powszechne) jest w stanie sam je proponować i uzgadniać z projektantem. Na koniec najważniejsze: już po pierwszym przeczytaniu projektu jest w stanie wychwycić wiele kolizji, nieprecyzyjnych sformułowań, błędów projektowych i nieekonomicznych rozwiązań, co pozwala uniknąć poważnych kosztów w trakcie realizacji.
- znajomość technologii - to wiedza, którą można nabyć w trakcie realizacji zgodnie z projektem, ale wymaga dużego zaangażowania czasu, dostępu do rzetelnych źródeł (niekonieczne poradników internetowych pisanych przez samozwańczych ekspertów) i doświadczenia związanego z oceną umiejętności oraz możliwości poszczególnych ekip budowlanych
- wiedzę intermodalną - to znajomość wielu branż i umiejętność właściwej koordynacji ich w procesie budowlanym. Taka wiedza u kierownika budowy czy kierownika projektu powstaje na bazie wielu doświadczeń realizacyjnych (nie wynosi się jej z procesu edukacji szkolnej)
- znajomość rynku, firm, ekspertów itp. - w trakcie budowy powstaje przy podejmowaniu decyzji często trzeba konsultować je z bardziej doświadczonymi ekspertami z przeróżnych dziedzin pokrewnych a duża baza kontaktów znacznie ułatwia szybkie znalezienie właściwej odpowiedzi
- umiejętności organizacyjne - to już zakres tzw. umiejętności miękkich, które również są nieodzowne przy prowadzeniu budowy sprawne zarządzanie budową, jej planowanie, rozwiązywanie konfliktów, pilnowanie logistyki, planowanie zasobami finansowymi w czasie, negocjacje, pilnowanie porządku i właściwego składowania materiałów na budowie oraz egzekwowanie bezpieczeństwa czy jakości bardzo pomaga przy uzyskaniu na końcu oczekiwanego efektu
- zdolność właściwego szacowania ryzyka i priorytetyzacji działań - każdy kto prowadził budowę wie, że przy konieczności podejmowania wielu decyzji i działań w jednym czasie nie da się zrealizować wszystkiego zgodnie z naszymi oczekiwaniami w jednym momencie. Tylko dobra ocena, które decyzje i działania są na tą chwilę kluczowe może uchronić nas przed poważnymi konsekwencjami. Równocześnie prowadząc budowę musimy myśleć o wielu elementach pobocznych jak np. właściwe zabezpieczenie frontu robót, materiałów i całego placu budowy przed warunkami atmosferycznymi, kradzieżą, zniszczeniem itp. Decyzje często są podparte analizą ryzyka kosztowego różnych alternatyw.
W drugiej części artykułu omówimy dokładnie zalety i wady zatrudnienia generalnego wykonawcy, a także podsumujemy, kiedy warto zdecydować się na taki krok, a kiedy lepiej realizować budowę metodą gospodarczą. Zapraszamy do lektury!
Comments powered by CComment