Projektowanie hali magazynowej to proces, który wymaga analizy zapotrzebowania przyszłego użytkownika, weryfikacji jego oczekiwań ekonomicznych zarówno w kwestii kosztów inwestycji, jak i przyszłej eksploatacji obiektu, a także parametrów działki budowlanej, na której ma ona powstać.

Nie jest to proste zadanie, ale korzystając ze stworzonej przez nas checklisty, którą udostępnię zainteresowanym można przejść przez nie dużo sprawniej, ograniczając przy tym liczbę popełnionych w przyszłości kosztownych błędów. Z tego artykułu dowiesz się, jakie czynniki są kluczowe, by Twoja inwestycja była opłacalna i efektywna

 

Układ funkcjonalny czyli istota wyboru rodzaju budynku magazynowego

 

Zanim zaprojektujesz halę magazynową, odpowiedz na następujące pytania:

1. Jak działa logistyka w Twojej firmie?

2. Jak powinien wyglądać przepływ materiałów przez magazyn?

3. Jakie materiały będą przechowywane w budynku (rodzaj, zróżnicowanie)?

4. W jaki sposób można je składować?

5. Czy materiały wymagają szczególnych warunków (np. łatwopalne, niebezpieczne)?

Odpowiedzi na te pytania pozwolą określić jakiego rodzaju magazyn jest potrzebny.

Czy będzie to hala typu cross-dock z dużą ilością bram przeładunkowych i krótkotrwałym przechowywaniem materiałów, czy może tradycyjny magazyn z regałami wysokiego lub niskiego składowania? Czy może budynek z dużą ilością automatyki, która pozwoli oszczędzić czas i miejsce? W tym miejscu powinno się uzyskać też odpowiedź, jaka wielkość budynku będzie optymalna pod kątem indywidualnych zapotrzebowań. Nowoczesne hale magazynowe projektowane są w oparciu o szczegółową analizę tych uwarunkowań.

 

Wybór miejsca budowy i jego wpływ na realizację

 

Po wyborze typu magazynu należy skupić się na uwarunkowaniach lokalizacyjnych. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy inwestor dysponuje działką z planem miejscowym, jak i gdy dopiero planuje jej zakup.

Zwracam tu uwagę na fakt, że zapisy planu miejscowego uchwalonego przez daną gminę lub miasto mogą być niekorzystnie. Na wstępie konieczne jest jego przeanalizowanie, gdyż niektóre ograniczenia mogą być nieakceptowalne, mogą generować duże koszty lub po prostu uniemożliwiać określoną zabudowę. Troszkę inna sytuacja jest dla przypadków, kiedy dla terenu, na którym leży działka budowlana nie istnieje plan miejscowy. Wtedy należy do urzędu zwrócić się o wydanie warunków zabudowy, przy czym trzeba tu sugerować się bardzo ogólnymi zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumentem nadrzędnym nad planami miejscowymi. Takim dokumentem objęty jest już cały teren Polski i on określa warunki brzegowe, jakimi urząd będzie posługiwał się wydając warunki zabudowy dla działki. Taka sytuacja (kiedy nie ma opracowanego planu miejscowego) teoretycznie może być dla inwestora korzystniejsza, gdyż daje mu możliwość bardziej elastycznego podejścia do oczekiwanego charakteru przedsięwzięcia budowlanego. Chciałbym dodać, że artykuł ten piszę w 2024 r., a w kontekście wchodzących zmian w roku 2025 ostatnie zdania mogą stracić na swojej aktualności.

Przy wyborze lokalizacji magazynu należy wziąć pod uwagę kluczowe czynniki, takie jak:

• Ukształtowanie geometryczne terenu

• Istniejąca na działce infrastruktura, która może być w kolizji

• Warunki geotechniczne (nośność gruntu i wysokość wody gruntowej)

• Dostęp do mediów, takich jak prąd, woda, gaz czy kanalizacja.

• Możliwości dojazdowe, w tym dostępność dla ciężarówek i infrastruktura drogowa.

Mogą to być czynniki na tyle cenotwórcze, że opłacalność budowy przy niekorzystnych wariantach może znacząco spadać w danej lokalizacji.

 

Elastyczność jako parametr, który wszystko może redefiniować

 

W formie dygresji chciałbym zwrócić również uwagę na czynnik, który należy rozpatrywać też na samym wstępie przy decyzji jakiego rodzaju, wielkości, kształtu magazyn będzie dla mnie najlepszy oraz jakie rozwiązania techniczne powinien zawierać. Nawet jeśli realizację hali logistycznej planujemy dla własnego biznesu, to warto rozważyć potencjalną perspektywę przyszłości magazynu. Historia pokazuje, że większość budynków, nawet projektowana na przewidywalny okres określonej żywotności, funkcjonuje dłużej niż przeciętna długość życia jednego człowieka, czy też czas trwania pojedynczego biznesu. Warto zatem przy budowie budynku użytkowego o charakterze magazynowym wziąć pod uwagę jego elastyczność, tzn. czy jego konstrukcja, rozwiązania techniczne będą łatwo adaptowalne do nowej sytuacji oraz czy budujemy obiekt z myślą tylko o własnych potrzebach, czy o potencjalnym najemcy. Elastyczność budynku, choć może wydawać się abstrakcyjna, da się w pewnym stopniu oszacować miarą ilości zmian i kosztów w przyszłości w celu dostosowania do konkretnych wymagań najemcy lub nowego użytkownika. Temat ten jest na tyle rozległy, że nadaje się na odrębny artykuł.

W tym opracowaniu chciałbym wskazać tylko na kilka przykładów zwiększających elastyczność budynku:

 

• Odpowiednia siatka konstrukcyjna pozbawiona dużej liczby słupów,

• Lekka, łatwa do przebudowy obudowa magazynu,

• Wytrzymała posadzka przemysłowa, dostosowana do dużych obciążeń,

• Podział instalacji umożliwiający szybkie zmiany adaptacyjne.

Dzięki powyższym rozwiązaniom można w przyszłości uniknąć wielu większych kosztów w przypadku potencjalnych zmian adaptacyjnych budynku.

 

Analiza kosztów inwestycji

 

Rachunek ekonomiczny to kluczowy czynnik decyzji biznesowych. Czy warto postawić na najtańsze rozwiązania, czy lepiej zainwestować w obiekt zoptymalizowany pod kątem efektywności ekonomicznej w dłuższej perspektywie? Odpowiedź na to pytanie wymaga szczegółowej analizy kosztów realizacji oraz późniejszej eksploatacji obiektu.

Pominę kwestie, które dziś zyskują na znaczeniu, takie jak certyfikacja ekologiczna budynków oraz koszty przyszłego ubezpieczenia wynikające z wyboru bezpieczniejszych rozwiązań technicznych.

Nowoczesne hale magazynowe wyróżniają się prostą geometrią, co ułatwia oszacowanie kosztów budowy i eksploatacji już na etapie projektowania. Zatem pomijając obarczony pewnym czynnikiem niepewności wpływ zamiany cen mediów w perspektywie kilku lat stosunkowo łatwo określić opłacalność doboru konkretnych rozwiązań technicznych. Taką analizę należy przeprowadzić przy podejmowaniu decyzji o finalnym kształcie magazynu. Po pierwsze dlatego, że wiele kosztów w trakcie budowy jest zdecydowanie niższych niż wprowadzanie zmian na etapie późniejszym. Po drugie nie każde rozwiązanie teoretycznie lepsze w naszej świadomości w rzeczywistości przynosi wymierne rezultaty.

Zilustruję to kilkoma przykładami:

• Ocieplenie budynku: Zwiększanie grubości ocieplenia „skorupy” budynku powyżej optymalnej wartości nie przyniesie znaczących korzyści, a jednocześnie podniesie koszty budowy hali magazynowej – zarówno przez użycie droższych i większej ilości materiałów izolacyjnych, jak i konieczność zwiększenia tonażu konstrukcji, która musi wytrzymać większe obciążenia.

• Posadzka przemysłowa: Koszt wymiany posadzki w trakcie użytkowania będzie znacznie wyższy niż zaprojektowanie jej z odpowiednim zapasem nośności już na etapie realizacji.

• Efektywność cieplna: Inwestowanie w najlepsze ocieplenie magazynu będzie mało efektywne ekonomicznie, jeśli sposób jego użytkowania wymaga ciągłego otwierania bram, co powoduje naturalne wychładzanie obiektu. W takim przypadku lepiej rozważyć zastosowanie rozwiązań technicznych ograniczających straty ciepła, takich jak odpowiedni system ogrzewania, kurtyny bramowe (paskowe lub powietrzne) czy strefy buforowe.

 

Bezpieczeństwo

 

Może się wydawać dziwne, że tego tematu nie poruszam na początku. Nie oznacza to jednak, że jest on bagatelizowany. Każdy budynek musi być zaprojektowany w sposób bezpieczny i zapewniać bezpieczeństwo jego użytkowania. Projektant już na etapie projektu dba o kluczowe aspekty bezpieczeństwa, dokonując odpowiedniego doboru rozwiązań opartych na obliczeniach inżynierskich. Chciałbym spojrzeć na ten aspekt szerzej. Bezpieczeństwo w ujęciu biznesowym obejmuje także odporność budynku na nieprzewidywalne zdarzenia (możliwe, ale o bardzo niskim prawdopodobieństwie wystąpienia), a więc:

• Hala żelbetowa lub murowana będzie bardziej odporna na wpływ pożaru niż stalowa.

• Budynek wyposażony w instalację grzewczą opartą na nagrzewnicach lub promiennikach wodnych będzie generował mniejsze zagrożenie pożarowe niż obiekt z instalacją i urządzeniami gazowymi rozprowadzonymi wewnątrz.

• Zwiększona pojemność i przepustowość układu odwodnienia, a także jego redundancja (np. w Niemczech na dachach lekkich stosuje się dodatkowy system odwodnienia awaryjnego) oraz stosowanie przelewów awaryjnych zwiększą bezpieczeństwo budynku w przypadku deszczy nawalnych.

• Odpowiedni system asekurantów dachowych pozwoli na bezpieczne odśnieżanie dachu podczas intensywnych opadów śniegu.

• Instalacja dodatkowych systemów automatyki budynkowej, takich jak SSP, DSO, SSWiN, kamery przemysłowe (CCTV), monitoring urządzeń (BMS) czy oświetlenie awaryjne i ewakuacyjne, zwiększy komfort użytkowania oraz bezpieczeństwo budynku i jego użytkowników.

 

Dobór rozwiązań technicznych

 

Jednym z najistotniejszych tematów wymagających szczegółowej analizy to dobór rozwiązań technicznych zarówno dla struktury budynku oraz infrastruktury zewnętrznej (jego konstrukcji obudowy i innych elementów budowlanych a także instalacji) i dopasowanie ich do potrzeb przyszłego użytkownika. Idąc od ogółu do szczegółu znając już wstępną strukturę procesu magazynowania i dystrybucji i mając ustalony rodzaj magazynu należy przeanalizować kolejne czynniki mające wpływ na dobór rozwiązań technicznych. Wiedząc, że w określonej części magazynu będą występować procesy wymagające stałej pracy ludzi należy odpowiednio ją przygotować, doświetlić światłem naturalnym, zapewnić komfort cieplny, dopływ świeżego powietrza, zapewnić odpowiednie odległości do toalet, czy miejsca do spożywania posiłków.

Dla technologii magazynowania musi być zaprojektowana odpowiednia nośność posadzki. Dla projektowanych instalacji zapewniona nośność konstrukcji, czy też dodatkowe podkonstrukcje. Urządzenia technologiczne będą wymagały przystosowania do nich instalacji budynkowych, zapewniania odpowiednich zapasów mocy elektrycznej i doprowadzenia zasilań w określone media (prąd, woda, gaz, kanalizacja, sprężone powietrze, dostęp IT, itp.).

Na dobór rozwiązań technicznych będzie miał też wpływ sposób użytkowania budynku, jego godziny pracy, częstotliwość otwierania bram, wymagania akustyczne, termiczne, czy np. wilgotnościowe. To co jest optymalne w jednym przypadku może być kosztotwórcze i nieefektywne

w innym. Mnogość przypadków i elementów do analizowania powoduje, że temat doboru rozwiązań technicznych budynku najlepszych do sposobu jego użytkowania wymaga zawsze indywidualnej analizy i mógłby stanowić podstawę do napisania książki. Dlatego zajmę się tym szczegółowo w odrębnym opracowaniu, w którym szczegółowo opiszę optymalne rozwiązania techniczne w magazynach.

 

Podsumowanie

 

Projektowanie hali magazynowej to złożone wyzwanie, w którym kluczową rolę odgrywa dokładne planowanie i przewidywanie przyszłych potrzeb. Każdy element – od lokalizacji i konstrukcji po systemy techniczne – powinien być dobrany z myślą o efektywności, bezpieczeństwie i potencjalnej elastyczności obiektu. Inwestycja w odpowiednie rozwiązania na etapie projektowym to nie tylko oszczędność w dłuższej perspektywie, ale także gwarancja, że hala sprosta zmieniającym się wymaganiom biznesowym.

 

Masz pytania dotyczące projektowania hal magazynowych? Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne porady lub skorzystać z naszej checklisty, która pomoże uniknąć kosztownych błędów. Dowiedz się więcej na naszej stronie lub sprawdź inne artykuły o efektywnym projektowaniu budynków przemysłowych.

­

Przeczytaj inne artykuły:

Kompleksowy przewodnik: Jak wybrać posadzkę do hali magazynowej lub produkcyjnej

Optymalizacja kosztów budowy

Sposoby ogrzewania hal magazynowych i produkcyjnych oraz minimalizacja strat ciepła

Checklista: Optymalne projektowanie hali magazynowej