Przeglądając ostatnio ceny działek budowlanych w jednej z lokalizacji, ponownie zwróciłem uwagę na to, jak nieuczciwe potrafią być niektóre oferty. Zdarza się, że sprzedający celowo pomijają istotne informacje lub próbują „naginać rzeczywistość”.
W takich sytuacjach łatwo zauważyć, jak bardzo potencjalnie podobna cena działki może różnić się w rzeczywistości.
Chciałbym tu zwrócić uwagę na najistotniejsze elementy, które mogą mieć wpływ na cenę, a także na nieuczciwe zagrywki, jakie stosują sprzedający, by zwabić klienta.
1) Dobra lokalizacja to nie wszystko – sprawdź co możesz na danej działce wybudować
Pułapka: „Działka wygląda idealnie, ale…”
- Brak planu miejscowego (MPZP) lub niekorzystne zapisy – np. tylko zieleń, zakaz zabudowy interesującego Cię rodzaju inwestycji
- Planowane drogi publiczne / strefy ochronne
- Obowiązki wynikające z linii zabudowy, dachów, wysokości
- Rola studium (nie jest wiążące, ale ogranicza WZ-kę = warunki zabudowy)
Rada 1: Zawsze sprawdź MPZP lub zleć analizę jej zapisów.
Rada 2: Nie ma MPZP? Pamiętaj, że o WZ-kę możesz wystąpić nie będąc właścicielem działki, wystarczy, że rozważasz na niej budowę. Taka możliwość jest tylko do końca 2025.
2) Warunki gruntowo-wodne mogą determinować koszty inwestycji
Pułapka: „Trawka jak dywan – a potem kosztowne palowanie...”
- Brak badań geotechnicznych
- Wysoki poziom wód gruntowych
- Grunty nasypowe, torfy, piaski
- Koszty fundamentowania przekraczają wartość działki
Rada 1: Nie kupuj działki bez badań geotechnicznych – choćby wstępnych.
Rada 2: Zwróć uwagę na rodzaj roślinności na działce, odległości od cieków i zbiorników wodnych, czy zapytaj sąsiadów o warunki gruntowe przy ich budynkach
3) Stan prawny – pozory mogą mylić
Pułapka: „Wszystko pozornie wygląda OK – tylko że...”
- Służebności (np. przejazdu, przesyłu)
- Nieuregulowane granice lub spór graniczny
- Nieujawniona istniejąca infrastruktura techniczna na działce
- Roszczenia osób trzecich, współwłasność, zasiedzenie
Rada 1: Sprawdź KW + wypis i wyrys z ewidencji gruntów + dane z geoportalu.
Rada 2: Przeanalizuj na mapach istniejące w działce sieci podziemne i odległości od nich.
4) Infrastruktura: „Media są w pobliżu” – ale za ile?
Pułapka: „Media są… 200 metrów dalej – a koszt przyłącza 200 tys.”
- Brak sieci lub konieczność dużego uzbrojenia
- Niska moc przyłączeniowa (ogranicza typ inwestycji)
- Problemy z uzgodnieniami przyłączy (kolizje, przebiegi)
- Czas oczekiwania – np. kilka miesięcy na prąd lub wodę
Rada 1: Ustal jakie media i w jakich ilościach będą Ci potrzebne.
Rada 2: Złóż zapytanie do gestorów mediów przed zakupem.
5) Ograniczenia środowiskowe i konserwatorskie
Pułapka: „Zielono, pięknie – bo teren chroniony…”
- Obszary Natura 2000, parki krajobrazowe, rezerwaty
- Ograniczenia hałasu, emisji, wysokości budynków
- Nadzór konserwatorski – nawet w przypadku niepozornych ruin
Rada 1: Sprawdź czy działka nie leży w strefach ochronnych.
Rada 2: Sprawdź, gdzie wg Studium lub MPZP znajdują się stanowiska archeologiczne w okolicy.
6) Wielkość działki i kształt – pozorne „okazje”
Pułapka: „Tanio – bo wąska i nieustawna”
- Minimalna szerokość działki może uniemożliwić budowę
- Działki z „ogonkiem” dostępowym bez dostępu do drogi
- Spadek terenu = kosztowna adaptacja
Rada 1: Zleć weryfikację geometrii pod kątem konkretnego budynku.
Rada 2: Sprawdź czy w związku z parametrami dotyczącymi wielkości zabudowy, zmieścisz swoją inwestycję wraz z wymaganą ilością dróg i miejsc parkingowych.
7) Sąsiedztwo – co może Cię zaskoczyć
Pułapka: „Cisza i spokój – do czasu budowy zakładu obok”
- Bliskość uciążliwych zakładów, ferm, wysypisk
- Plany rozwoju sąsiednich działek – MPZP może pozwalać na przemysł
- Teren zalewowy / osuwiskowy mimo pozornej stabilności
Rada 1: Sprawdź historię i plany zagospodarowania okolicy (geoportal, MPZP, Studium).
Rada 2: Zapytaj sąsiadów o uciążliwości, może dowiesz się czegoś o pobliskim lotnisku lub uciążliwych zapachach?
8) Zalesiona działka – ukryte koszty
Pułapka: „Zachwyt nad pięknymi drzewami… może zamienić się w ogromne koszty wycinki.”
- Istniejące drzewa na działce – duże koszty wycinki
- Warto zlecić inwentaryzację drzew – usunięcie niektórych może być bardzo kosztowne
- Plan zabudowy a lokalizacja drzew na działce
Rada 1: Zleć inwentaryzację jeśli nie znasz się na drzewach.
Rada 2: Sprawdź wymiary obwodów pni i gatunki drzew.
To tylko część kwestii, które należy zweryfikować przed zakupem działki pod inwestycję.
Działki o podobnej cenie mogą generować skrajnie różne koszty w trakcie realizacji projektu – dlatego kalkulacja całkowitego kosztu inwestycji jest kluczowa i pozwala uniknąć wielu nieprzewidzianych wydatków.
Jeśli nie wiesz, od czego zacząć – zgłoś się do nas. Nieodpłatnie przygotujemy wstępny kosztorys lub pomożemy stworzyć listę kontrolną.
Naszą misją jest wspieranie inwestorów na każdym etapie realizacji inwestycji budowlanej.
Comments powered by CComment