Wybór działki pod inwestycję budowlaną – pułapki, które trudno dostrzec

 Flux Dev a surreal and vibrant cinematic photo of Real estate 0Doświadczenie z wielu realizacji, nadzorowane inwestycje, ale także popełnione błędy skłaniają mnie do podzielenia się wiedzą związaną z właściwym szacowaniem kosztu i potencjału działki budowlanej.

 Przeglądając ostatnio ceny działek budowlanych w jednej z lokalizacji, ponownie zwróciłem uwagę na to, jak nieuczciwe potrafią być niektóre oferty. Zdarza się, że sprzedający celowo pomijają istotne informacje lub próbują „naginać rzeczywistość”.

 W takich sytuacjach łatwo zauważyć, jak bardzo potencjalnie podobna cena działki może różnić się w rzeczywistości.

 Chciałbym tu zwrócić uwagę na najistotniejsze elementy, które mogą mieć wpływ na cenę, a także na nieuczciwe zagrywki, jakie stosują sprzedający, by zwabić klienta.

 

1) Dobra lokalizacja to nie wszystko – sprawdź co możesz na danej działce wybudować

 

Pułapka: „Działka wygląda idealnie, ale…”

  • Brak planu miejscowego (MPZP) lub niekorzystne zapisy – np. tylko zieleń, zakaz zabudowy interesującego Cię rodzaju inwestycji
  • Planowane drogi publiczne / strefy ochronne
  • Obowiązki wynikające z linii zabudowy, dachów, wysokości
  • Rola studium (nie jest wiążące, ale ogranicza WZ-kę = warunki zabudowy)

Rada 1: Zawsze sprawdź MPZP lub zleć analizę jej zapisów.

Rada 2: Nie ma MPZP? Pamiętaj, że o WZ-kę możesz wystąpić nie będąc właścicielem działki, wystarczy, że rozważasz na niej budowę. Taka możliwość jest tylko do końca 2025.

 

2) Warunki gruntowo-wodne mogą determinować koszty inwestycji

 

Pułapka: „Trawka jak dywan – a potem kosztowne palowanie...”

  • Brak badań geotechnicznych
  • Wysoki poziom wód gruntowych
  • Grunty nasypowe, torfy, piaski
  • Koszty fundamentowania przekraczają wartość działki

Rada 1: Nie kupuj działki bez badań geotechnicznych – choćby wstępnych.

Rada 2: Zwróć uwagę na rodzaj roślinności na działce, odległości od cieków i zbiorników wodnych, czy zapytaj sąsiadów o warunki gruntowe przy ich budynkach

 

3) Stan prawny – pozory mogą mylić

 

Pułapka: „Wszystko pozornie wygląda OK – tylko że...”

  • Nieuregulowane granice lub spór graniczny
  • Nieujawniona istniejąca infrastruktura techniczna na działce
  • Roszczenia osób trzecich, współwłasność, zasiedzenie

Rada 1: Sprawdź KW + wypis i wyrys z ewidencji gruntów + dane z geoportalu.

Rada 2: Przeanalizuj na mapach istniejące w działce sieci podziemne i odległości od nich.

 

4) Infrastruktura: „Media są w pobliżu” – ale za ile?

 

Pułapka: „Media są… 200 metrów dalej – a koszt przyłącza 200 tys.”

  • Brak sieci lub konieczność dużego uzbrojenia
  • Niska moc przyłączeniowa (ogranicza typ inwestycji)
  • Problemy z uzgodnieniami przyłączy (kolizje, przebiegi)
  • Czas oczekiwania – np. kilka miesięcy na prąd lub wodę

Rada 1: Ustal jakie media i w jakich ilościach będą Ci potrzebne.

Rada 2: Złóż zapytanie do gestorów mediów przed zakupem.

 

5) Ograniczenia środowiskowe i konserwatorskie

 

Pułapka: „Zielono, pięknie – bo teren chroniony…”

  • Ograniczenia hałasu, emisji, wysokości budynków
  • Nadzór konserwatorski – nawet w przypadku niepozornych ruin

Rada 1: Sprawdź czy działka nie leży w strefach ochronnych.

Rada 2: Sprawdź, gdzie wg Studium lub MPZP znajdują się stanowiska archeologiczne w okolicy.

 

6) Wielkość działki i kształt – pozorne „okazje”

 

Pułapka: „Tanio – bo wąska i nieustawna”

  • Minimalna szerokość działki może uniemożliwić budowę
  • Działki z „ogonkiem” dostępowym bez dostępu do drogi
  • Spadek terenu = kosztowna adaptacja

Rada 1: Zleć weryfikację geometrii pod kątem konkretnego budynku.

Rada 2: Sprawdź czy w związku z parametrami dotyczącymi wielkości zabudowy, zmieścisz swoją inwestycję wraz z wymaganą ilością dróg i miejsc parkingowych.

 

7) Sąsiedztwo – co może Cię zaskoczyć

 

Pułapka: „Cisza i spokój – do czasu budowy zakładu obok”

  • Bliskość uciążliwych zakładów, ferm, wysypisk
  • Plany rozwoju sąsiednich działek – MPZP może pozwalać na przemysł
  • Teren zalewowy / osuwiskowy mimo pozornej stabilności

Rada 1: Sprawdź historię i plany zagospodarowania okolicy (geoportal, MPZP, Studium).

Rada 2: Zapytaj sąsiadów o uciążliwości, może dowiesz się czegoś o pobliskim lotnisku lub uciążliwych zapachach?

 

8) Zalesiona działka – ukryte koszty

 

Pułapka: „Zachwyt nad pięknymi drzewami… może zamienić się w ogromne koszty wycinki.”

  • Istniejące drzewa na działce – duże koszty wycinki
  • Warto zlecić inwentaryzację drzew – usunięcie niektórych może być bardzo kosztowne
  • Plan zabudowy a lokalizacja drzew na działce

Rada 1: Zleć inwentaryzację jeśli nie znasz się na drzewach.

Rada 2: Sprawdź wymiary obwodów pni i gatunki drzew.

To tylko część kwestii, które należy zweryfikować przed zakupem działki pod inwestycję.
Działki o podobnej cenie mogą generować skrajnie różne koszty w trakcie realizacji projektu – dlatego kalkulacja całkowitego kosztu inwestycji jest kluczowa i pozwala uniknąć wielu nieprzewidzianych wydatków.
Jeśli nie wiesz, od czego zacząć – zgłoś się do nas. Nieodpłatnie przygotujemy wstępny kosztorys lub pomożemy stworzyć listę kontrolną.
Naszą misją jest wspieranie inwestorów na każdym etapie realizacji inwestycji budowlanej.

 

Comments powered by CComment

O firmie

Firma NEO-BUD powstała w 2010 roku jako wynik połączenia doświadczeń trzech inżynierów budowlanych działających wcześniej w różnych gałęziach budownictwa: mieszkaniowego, przemysłowego oraz użyteczności publicznej w Polsce i za granicą.

Kontakt

 

NEO-BUD Sp z o.o.
ul. Wagrowska 2
61-369 Poznań
NIP 7822895593

  +48 607 356 555
  biuro@neo-bud.com.pl